不動産収益物件と税金｜知らないと利回りが消える現実

こんにちは、株式会社コリンズハウスです。

 

不動産収益物件と税金｜知らないと利回りが消える現実

 

不動産の収益物件は

「家賃が入る＝儲かる」

と思われがちですが、実際に手元に残るお金を左右するのは税金です。

 

同じ利回りでも

税金を理解していない人は失敗し

理解している人は長期で勝ち続けます。

 

この記事では

不動産収益物件にかかる税金を

「購入・保有・売却」の3段階でまとめます。

 

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【1】収益物件を買うときにかかる税金

 

・不動産取得税

土地・建物を取得したときに一度だけかかる税金

税率は原則4％

住宅用の場合は軽減措置あり

 

※購入から半年〜1年後に請求が来るため、忘れた頃に来て焦りやすい

 

・登録免許税

所有権移転登記などに必要

土地：1.5〜2％

建物：0.3〜2％

司法書士費用と一緒に支払うのが一般的

 

・印紙税

売買契約書に貼付

数千円〜数万円程度

金額インパクトは小さい

 

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【2】収益物件を保有している間の税金（最重要）

 

・固定資産税・都市計画税

毎年必ず発生するランニングコスト

 

固定資産税：1.4％

都市計画税：最大0.3％

 

住宅用地は軽減措置あり

更地のままだと税金は高くなる

「建物がある方が税金が安い」という逆転現象が起きる

 

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・所得税・住民税（不動産所得）

 

計算式

家賃収入 − 経費 ＝ 不動産所得

 

この不動産所得に

所得税（累進課税）

住民税（約10％）

がかかる

 

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・経費にできる主なもの

管理費

修繕費

固定資産税

火災保険料

ローン金利

交通費・通信費（按分）

減価償却

 

特に重要なのが減価償却

 

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・減価償却とは

建物の価値を毎年少しずつ経費として落とす仕組み

 

例

中古木造：4年

中古RC：9〜15年程度

 

帳簿上は赤字

実際は現金が残る

 

これが

「不動産投資は節税になる」と言われる理由

 

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【3】収益物件を売るときの税金

 

・譲渡所得税

 

計算式

売却価格 − 取得費 − 諸費用 ＝ 譲渡所得

 

税率

保有5年以下： 約39％

保有5年超　： 約20％

 

5年を超えるかどうかで税率がほぼ半分変わる

 

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・注意点

減価償却で下げた建物価格は

売却時に利益として課税される

 

保有中に節税した分は

出口で回収される可能性がある

 

だから

「出口戦略」が超重要

 

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【4】税金を理解している投資家がやっていること

 

・中古物件で減価償却を最大化

・所得が高い年に物件を買う

・売却は原則5年超

・規模が大きくなったら法人化

・相続や贈与まで含めて設計

 

収益物件は

「買った瞬間から税金設計が始まる」

 

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【5】個人と法人の税金の違い

 

個人

税率：累進課税（最大55％）

規模：小〜中

相続：不利

 

法人

税率：約23％

規模：拡大しやすい

相続：有利

 

目安として

家賃収入が年間500〜700万円を超えたら

法人化を検討する人が多い

 

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【まとめ】

 

収益物件は

表面利回りだけで判断すると失敗する

 

見るべきは

税引き後キャッシュフロー

 

不動産投資は

「家賃 × 税金 × 出口戦略」

 

この3つを理解した人だけが

長期で安定した資産を作れる