都市部オフィス需要に改善の兆し

こんにちは、株式会社コリンズハウスです。

 

「オフィスはもう不要」は本当だったのか？

 

 

コロナ以降、

「オフィスはもう要らない」

「テレワークで都心は空洞化する」

 

そんな声があふれていました。

 

しかし2025年後半〜2026年にかけて、

**都市部オフィス市場に“明確な変化”**が出始めています。

 

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オフィス需要は本当に戻ってきているのか？

 

 

結論から言うと、

「全部戻ったわけではないが、良いオフィスだけが選ばれている」

という状況です。

 

特に動きが見えるのは

 

• 都心主要エリアの新築・築浅ビル

• 駅直結・再開発エリア

• フロア効率・設備が優れた物件

 

 

いわゆる**“勝ち組オフィス”への集中**が起きています。

 

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なぜ今、オフィス需要が改善しているのか？

 

 

 

① 出社回帰が静かに進行

 

 

フルリモートを維持する企業は減り、

 

• 週2〜3日出社

• チーム単位での出社

 

 

といった**「部分的オフィス回帰」**が主流になりました。

 

結果として

 オフィス面積は縮小しつつも、完全撤退はしない

企業が増えています。

 

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② 採用・人材確保のためのオフィス

 

 

優秀な人材ほど、

 

• 働く環境

• オフィスの立地・快適性

 

 

を重視する傾向があります。

 

特に**東京23区**の一等地オフィスは

「会社のブランド」そのもの。

 

 人材投資＝オフィス投資

という考え方が復活しつつあります。

 

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③ 古いオフィスの供給減少

 

 

• 老朽ビルの建て替え

• 用途変更（住宅・ホテル）

 

 

これにより、

「使えるオフィス」の供給自体が減少しています。

 

結果として

 条件の良いビルは空室が埋まりやすい

 賃料が下がりにくい

 

という構造が生まれています。

 

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二極化がさらに進むオフィス市場

 

 

重要なのはここです。

 

 良い立地 × 新しいビル → 需要あり

 立地悪 × 老朽ビル → 空室拡大

 

オフィス市場は“回復”ではなく“選別”のフェーズ。

 

「オフィス全体がダメ」という時代は終わり、

「どのオフィスか」がすべてになりました。

 

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投資家・オーナー目線で見ると？

 

 

 

ポジティブ要因

 

 

• 都心一等地の賃料下支え

• 長期テナント増加

• 再開発エリアの評価上昇

 

 

 

注意点

 

 

• 郊外・旧耐震オフィスは厳しい

• 資本力の差で明暗が分かれる

• 金利上昇は引き続きリスク

 

 

 「立地×築年数×用途」の見極めが必須

 

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まとめ｜オフィスは終わらない、ただし選ばれる

 

 

• オフィス需要は“回復”ではなく“再構築”

• 出社回帰＋人材戦略で需要が復活

• 勝ち組オフィスに資金が集中

• 中途半端な物件は淘汰される

 

 

オフィスは消えない。

でも、残るのは本当に価値のある場所だけ。