都内不動産の物件価格はどこまで上がるのか？

こんにちは、株式会社コリンズハウスです。

 

2025年に入り、東京都内の不動産価格は依然として高水準を維持し、エリアによってはさらに上昇が続いています。しかし同じ「東京23区」でも、地域ごとに物件価格には大きな差があります。今回は、都心・城南・城西・城北・城東といった主要エリアごとに、中古マンションを中心とした最新の価格傾向をわかりやすくまとめました。

 

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■ 都心エリア（千代田・中央・港・渋谷など）

 

 

都内の中でも最も価格が高いのが都心エリアです。

2025年時点で、港区や千代田区は坪単価が800万〜1,200万円超という非常に高い水準にあります。特に港区は、70㎡換算で1億9,000万円超と発表されている例もあり、名実ともに「都内最上位の資産エリア」です。

 

築浅マンションでは2億円を超える物件も珍しくなく、都心タワーマンションの人気が価格上昇を牽引しています。投資マネーの流入が続いていることもあり、短期的な調整リスクはあるものの、資産価値の強さという点では最も安定度の高い地域と言えます。

 

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■ 城南・城西エリア（品川・目黒・世田谷・中野・杉並）

 

 

都心に次いで人気が高いのが城南・城西エリアです。

坪単価は500〜600万円台が中心で、都心よりは手が届きやすい価格帯。しかし住環境・交通利便性のバランスがよく、ファミリー層からの支持が非常に強い地域です。

 

このエリアは実需と資産価値のバランスが取れているため、購入後長く住む予定のある人や、将来的な売却も見据えた“堅実な資産形成”を考える人に向いています。再開発が続く品川や目黒などは、今後の上昇余地も大きい注目ポイントです。

 

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■ 城北・城東エリア（足立・葛飾・墨田・江東など）

 

 

城北・城東エリアは、23区の中では比較的価格が抑えられています。

2025年時点では坪単価300〜400万円台の地域もあり、実需層・投資家どちらにも“買いやすい価格帯”。墨田区では平均価格が4,700万円台など、都心の1/2〜1/3程度というケースも見られます。

 

一方で、駅からの距離や築年数によって価格差が大きいエリアでもあります。しかし再開発や交通整備の計画が進む区も多く、選ぶ物件次第では将来の資産価値上昇が期待できる、“穴場エリア”としての魅力もあります。

 

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■ エリア別に見る「資産価値の特徴」

 

 

 

● 都心：圧倒的な資産性。価格は高いが“価値が落ちにくい”

 

 

投資家から人気も高く、資産として持つ価値は最も強いエリアです。

 

 

● 城南・城西：住環境の良さ＋資産性。実需と投資のバランスが良い

 

 

長期的に住みつつ資産としても成立しやすい「中間の王道エリア」。

 

 

● 城北・城東：購入しやすく、再開発で伸びしろあり

 

 

価格は抑えられているため投資の回収効率が良く、将来の成長性も魅力。

 

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■ これから物件を選ぶ人へ

 

 

東京23区は同じ区内でも駅や立地で大きく価格が変わります。

そのため「予算」だけでなく、

 

• どれくらい資産価値を重視するか

• どんな生活スタイルにしたいか

• 将来売却する可能性はあるか

• 再開発・交通強化が期待できるエリアか

 

 

などを踏まえて検討することが大切です。

 

2025年の東京不動産市場は、どのエリアも強い上昇圧力がありながら、エリアごとの個性がはっきりと表れています。自分の目的に合ったエリアを選ぶことで、居住満足度も資産価値も両方が最大化されるはずです。