相続税対策に歯止めの可能性

こんにちは、株式会社コリンズハウスです。

【2026年度税制改正】相続対策での“賃貸不動産の評価圧縮”が困難に ― 購入価格ベースの評価で相続税対策はどう変わる？ ― 政府・与党は、相続税対策として投資用不動産を活用する「評価圧縮スキーム」を防ぐため、賃貸マンションやオフィスビルなど投資用不動産の相続税評価方法を大きく見直す方針を示しました。 2026年度税制改正大綱に盛り込まれる見通しで、すでに自民党税調会合で政府案が提示されています。

■ 改正のポイント：5年以内に購入した不動産は「購入価格」で評価へ これまで相続税評価では、国税庁が発表する路線価をもとに計算するのが一般的でした。 しかし賃貸中の不動産は、借り主がいることで評価額が実勢価格よりも大きく下がり、現金→不動産へ組み替えることで相続税を大幅に抑える手法が広く使われていました。 今回の見直しでは、 ▼新ルール（案） 購入から5年以内に相続が発生した不動産は、路線価ではなく購入時の価格をベースに評価 購入価格に対し、地価の変動を反映したうえで さらに約2割ほど控除した金額を“相続税評価額”とする方式を採用予定 つまり、 相続直前の物件購入による評価圧縮（＝節税）がほぼ不可能になる という非常に大きな制度変更です。

 ■ なぜこの改正が行われるのか 国税庁が示した事例では、以下のように“乖離の大きい評価”が存在しました。 21億円で購入した賃貸マンションが、相続時には4.2億円と評価（約80%減） 3,000万円で購入した小口化商品が、評価額480万円に（贈与税1,000万円以上軽減） タワーマンション節税（タワマン節税）は2024年に是正済みですが、 賃貸不動産や不動産小口化商品は依然として“抜け穴”となっていたため、今回の改正が進められています。

 ■ 小口化商品（不動産クラウドファンディング等）も対象に 区分所有ではなく、複数人で共同購入する「不動産小口化商品」についても、 購入時期問わず 市場の取引事例など“実勢価格”を基準に評価 という厳格なルールに変更される予定です。 これにより、 小口化商品を用いた過度な節税は困難になります。

■ 相続対策は「早期計画」がより重要に 今回の改正により、 節税目的で相続直前に投資用不動産を購入する 現金を不動産へ切り替えて評価圧縮する といった手法は通用しなくなる見通しです。 今後の相続対策では、 ◉ 早めの資産計画 ◉ 不動産以外の選択肢との比較 ◉ 賃貸不動産の本来の収益性を見据えた投資 が今まで以上に求められます。

 ■ まとめ 2026年度税制改正では、 投資用不動産・小口化商品の相続税評価の厳格化が柱となります。 特に「購入から5年以内は購入価格ベースで評価」という変更は、 相続対策としての不動産購入の流れを大きく変える可能性があります。 当社でも、 ・相続を見据えた不動産購入 ・収益物件の資産価値診断 ・贈与・相続シミュレーション などのご相談を承っております。 今後の相続対策を検討されている方は、お気軽にご相談ください。